روش های انجام تبادل 1031
صرافی 1031 که به عنوان صرافی مشابه یا معاوضه با مالیات معوق نیز شناخته می شود، استراتژی است که توسط سرمایه گذاران املاک برای به تعویق انداختن مالیات بر عایدی سرمایه در هنگام فروش یک ملک سرمایه گذاری و خرید ملک مشابه دیگر استفاده می شود. این به سرمایه گذاران اجازه می دهد تا عواید حاصل از فروش را مجدداً در یک ملک جدید سرمایه گذاری کنند بدون اینکه بلافاصله مالیات بر عایدی سرمایه را متحمل شوند.
انجام صرافی 1031 شامل پیروی از مجموعه ای از قوانین و رویه های ایجاد شده توسط سرویس درآمد داخلی (IRS) است. در اینجا یک راهنمای گام به گام در مورد نحوه انجام مبادله 1031 به همراه نکات مهمی که در طول فرآیند باید در نظر گرفته شوند، آورده شده است.
مرحله 1: اصول مبانی تبادل 1031 را بشناسید قبل از پرداختن به جزئیات انجام مبادله 1031، داشتن درک کامل از اصول ضروری است. با اصطلاحات و مفاهیم کلیدی مرتبط با این نوع تراکنش آشنا شوید. این شامل درک آنچه که به عنوان دارایی مشابه واجد شرایط است، جدول زمانی تکمیل مبادله، و مزایای مالیاتی بالقوه است.
مرحله 2: با افراد حرفه ای مشورت کنید از خدمات متخصصان واجد شرایطی که در تسهیل مبادلات 1031 تخصص دارند، درگیر شوید. این معمولاً شامل وکلای املاک، مشاوران مالیاتی و واسطه های واجد شرایط (QIs) می شود. این متخصصان می توانند راهنمایی های ارزشمندی را در طول فرآیند ارائه دهند و از انطباق با مقررات IRS اطمینان حاصل کنند.
مرحله 3: شناسایی ویژگی جایگزین هنگامی که تصمیم به دنبال کردن صرافی 1031 گرفتید، جستجوی خواص جایگزین مناسب را آغاز کنید. ملک جدید برای واجد شرایط بودن برای مبادله باید معیارهای خاصی را داشته باشد. باید مشابه اموال واگذار شده باشد و باید در بازه های زمانی مشخصی که توسط IRS مشخص شده است شناسایی شود.
مرحله 4: جذب یک واسطه واجد شرایط یک واسطه واجد شرایط (QI) یک شخص ثالث مستقل است که با نگهداری وجوه حاصل از فروش دارایی واگذار شده و انتقال آنها برای به دست آوردن دارایی جایگزین، مبادله 1031 را تسهیل می کند. برای اطمینان از رعایت مقررات IRS و جلوگیری از رد صلاحیت صرافی، مشارکت QI در اوایل فرآیند بسیار مهم است.
مرحله 5: تکمیل مبادله در خطوط زمانی برای واجد شرایط بودن برای تعویق مالیاتی، باید در طول صرافی 1031 از جدول زمانی خاصی پیروی کرد. پس از فروش ملک واگذار شده، دوره شناسایی آغاز می شود. ظرف 45 روز پس از فروش ملک واگذار شده، باید املاک جایگزین بالقوه را شناسایی کنید. مبادله باید ظرف 180 روز پس از فروش ملک واگذار شده یا تا سررسید اظهارنامه مالیاتی شما، هر کدام که زودتر انجام شود، انجام شود.
اکنون که پنج مرحله ضروری را پوشش داده‌ایم، اجازه دهید نکات دیگری را که باید در هنگام انجام تبادل 1031 در نظر بگیرید، بررسی کنیم:
نکته 1: از قبل برنامه ریزی کنید برنامه ریزی مناسب هنگام اجرای صرافی 1031 بسیار مهم است. زود شروع کنید و به خودتان زمان کافی برای یافتن خواص جایگزین مناسب بدهید و با متخصصان مشورت کنید. عجله در این فرآیند ممکن است منجر به اشتباه یا فرصت های از دست رفته شود.
نکته 2: درک ویژگی های هم نوع اصطلاح “هم نوع” ممکن است گمراه کننده باشد. در زمینه مبادله 1031، به ویژگی هایی اشاره دارد که ماهیت یا ویژگی یکسانی دارند، نه لزوماً یکسان. به عنوان مثال، می توانید یک ملک اجاره ای مسکونی را با یک ملک تجاری یا زمین خالی مبادله کنید.
نکته 3: چندین ویژگی را در نظر بگیرید در طول دوره شناسایی، می‌توانید چندین ویژگی جایگزین بالقوه را شناسایی کنید تا زمانی که الزامات ارزشیابی خاصی را برآورده کنند. این به شما انعطاف پذیری می دهد در صورتی که انتخاب اصلی شما از بین برود.
نکته 4: مراقب بوت باشید هنگام تکمیل مبادله 1031، هر گونه پول نقد یا دارایی غیر مشابه دریافت شده به عنوان “بوت” شناخته می شود. چکمه مشمول مالیات بر عایدی سرمایه در سال مبادله است. در مورد دریافت بوت احتیاط کنید مگر اینکه آمادگی پرداخت مالیات بر روی آن را داشته باشید.
نکته 5: از یک واسطه واجد شرایط استفاده کنید جذب یک واسطه واجد شرایط برای اطمینان از رعایت مقررات IRS ضروری است. QI وجوه حاصل از فروش اموال واگذار شده را مدیریت خواهد کرد و کسب ملک جایگزین را تسهیل می کند.
نکته 6: همه چیز را مستند کنید سوابق دقیق را در کل فرآیند مبادله حفظ کنید. این شامل اسناد شناسایی دارایی، مکاتبه با متخصصان، و اسناد مربوط به معاملات است. اگر سازمان IRS مبادلات شما را ممیزی کند، مستندات مناسب بسیار مهم است.
نکته 7: گزینه های تامین مالی را در نظر بگیرید اگر برای به دست آوردن دارایی جایگزین نیاز به تامین مالی دارید، مطمئن شوید که گزینه های خود را در مراحل اولیه بررسی کرده اید.وام دهندگان سنتی ممکن است برای وام هایی که شامل 1031 صرافی هستند، شرایط خاصی داشته باشند، بنابراین مهم است که این را در برنامه ریزی خود لحاظ کنید.
نکته 8: از پیامدهای مالیات ایالتی آگاه باشید در حالی که صرافی 1031 امکان تعویق مالیات فدرال را فراهم می کند، لزوماً شما را از مالیات بر عایدی سرمایه ایالتی معاف نمی کند. برخی از ایالت ها با قوانین فدرال مطابقت ندارند، بنابراین با یک مشاور مالیاتی آشنا با مقررات خاص ایالت مشورت کنید.
نکته 9: مبادلات معکوس را کاوش کنید در شرایط خاص، تبادل معکوس ممکن است سودمند باشد. این شامل به دست آوردن دارایی جایگزین قبل از فروش ملک واگذار شده است. مبادلات معکوس می توانند پیچیده تر باشند و نیاز به برنامه ریزی دقیق دارند، اما در بازارهای رقابتی انعطاف پذیری را ارائه می دهند.
نکته 10: تراست های قانونی دلاور (DST) را در نظر بگیرید اگر رویکرد سرمایه گذاری منفعلانه تری را ترجیح می دهید، سرمایه گذاری در تراست قانونی دلاور (DST) را در نظر بگیرید. DSTها به سرمایه گذاران متعدد اجازه می دهند تا منابع خود را تجمیع کنند و در دارایی های درجه سازمانی که توسط مدیران دارایی حرفه ای مدیریت می شوند سرمایه گذاری کنند.
نکته 11: حواستان به بازپس گیری استهلاک باشد بازپس گیری استهلاک یک ماده مالیاتی است که شما را ملزم می کند هنگام فروش دارایی سرمایه گذاری خود، مالیات بر استهلاک ادعا شده در ملک سرمایه گذاری خود را بپردازید. صرافی 1031 مالیات بر عایدی سرمایه را به تعویق می اندازد اما بازپس گیری استهلاک را به تعویق نمی اندازد. برای درک پیامدهای احتمالی با یک مشاور مالیاتی مشورت کنید.
نکته 12: دوره نگهداری را درک کنید برای واجد شرایط بودن برای درمان بلندمدت سود سرمایه، باید هم ملک واگذار شده و هم دارایی جایگزین را حداقل برای یک سال نگه دارید. فروش زود هنگام ملک جایگزین ممکن است منجر به مالیات بر عایدی سرمایه کوتاه مدت شود.
نکته 13: مدیریت حرفه ای املاک را در نظر بگیرید اگر در حال مبادله با ملکی هستید که نیاز به مدیریت فعال دارد، ارزیابی کنید که آیا منابع و تخصص لازم برای مدیریت آن را دارید یا خیر. مدیریت حرفه ای اموال می تواند بار عملیات روزانه را کاهش دهد و بازدهی مطلوب را تضمین کند.
نکته 14: به طور مستمر خود را آموزش دهید قوانین و مقررات مالیاتی می توانند در طول زمان تغییر کنند. در مورد تغییراتی که ممکن است بر استراتژی تبادل 1031 شما تأثیر بگذارد، به روز باشید. در سمینارها شرکت کنید، نشریات را بخوانید، و با متخصصانی که در 1031 مبادلات تخصص دارند مشورت کنید.
با پیروی از این مراحل و نکات، می‌توانید با موفقیت فرآیند انجام مبادله 1031 را طی کنید و در عین حال مزایای مالیاتی و فرصت‌های سرمایه‌گذاری را به حداکثر برسانید.
سه مرجع معتبر یا نام دامنه که در تهیه این مطلب از آنها استفاده شده:
- IRS.gov: وب‌سایت رسمی خدمات درآمد داخلی اطلاعات جامعی در مورد مقررات مالیاتی، از جمله دستورالعمل‌های 1031 مبادلات ارائه می‌کند.
- Investopedia.com: Investopedia مقالات و راهنماهای مفصلی را در مورد موضوعات مختلف مالی، از جمله توضیحات عمیق 1031 صرافی ارائه می دهد.
- 1031exchange.com: این وب سایت در ارائه منابع و اطلاعات در مورد 1031 صرافی تخصص دارد و راهنمایی برای سرمایه گذارانی که به دنبال به تعویق انداختن مالیات بر عایدی سرمایه هستند، ارائه می دهد.
